האם חברות הנדל"ן הם כנראה ההשקעה הכי טובה פה?

החשש מפגיעה בערכם של משרדים שלא לדבר על קניונים ומרכזי קניות בעקבות הריחוק החברתי, העבודה מהבית והעלייה באבטלה השילו עשרות אחוזים מהשווי של חברות הנדל”ן המקומיות.
מדד הנדל”ן המקומי אומנם אינו אינדיקציה מספיק מדוייקת שכן הוא משלב פעילות שונות בתחום הנדל”ן ביניהם חברות יזמיות למגורים, נדל”ן מניב משרדים וקניונים, קרנות ריט ועוד.
למרות זאת קשה להתעלם מירידה של יותר מ35% מרמת השיא שלו שנקבע רק בפברואר השנה.

אני האחרונה להתעלם מהמצב של המשק ובכל זאת בואו נעשה סדר.

ברבעונים הקרובים צפויה פגיעה בענף המשרדים. האבטלה המקומית והחולשה הגלובלית יפחיתו את הביקוש למשרדים. בנוסף הריחוק החברתי מעודד אנשים לעבוד יותר מהבית מה שמקטין עוד יותר את הביקוש למשרדים על חשבון מעבר לעמדות חמות.

פגיעה נוספת צפויה במרכזי הקניות והקניונים שכבר מזמן הפכו למרכזי בילוי ואולם בעקבות הריחוק החברתי נראה כי החולשה רק תתגבר, כאשר תנועת המבקרים תהיה מתונה יותר, השוכרים יהפכו חלשים יותר והתזרים יפגע. גם הפחתת הריבית לא באמת תועיל שכן רמת הסיכון של אותם מרכזים תעלה ובסך הכל גם אם תהיה הטבה כלשהי בתנאי המימון היא תהיה מינורית, אני בספק אם תהיה.

זה לא יימשך יותר מ 2-3 רבעונים – את העתיד קשה להעריך אבל האבטלה והחולשה הגלובלית יתפוגגו אחרי תקופה, כי זהו טבעם של מחזורי עסקים. אחרי משבר בד”כ מגיעה צמיחה והביקוש למשרדים יצמח מחדש. בסופו של דבר המגמה הגלובלית למעבר לכלכלת שירותים תמשך וישראל תישאר “אומת הסטרטאפים וטכנולוגיה עילית”, מה שימשיך להגביר את הצורך במשרדים בעשור הקרוב.

גם הריחוק החברתי לא פה כדי להישאר וככל הנראה יתפוגג לאחר מציאת חיסון וטכנולוגיות חדשניות שיאומצו לטובת יצירת מרחבים סטריליים ומניעת מגיפות. בסופו של דבר אנחנו יצורים חברתיים ואולי זה יקל עלינו לעבוד מידי פעם מהבית אבל הצורך במשרדים יישאר.

ומה עם חברות הנדל”ן למגורים?

חברות הנדל”ן למגורים סובלות בעקבות החשש מהאבטלה שתוביל לירידת מחירים ופגיעה במכירות.
חלק ניכר מחברות הנדל”ן למגורים חזרו להיסחר קרוב להון העצמי שלהם, חלקן אפילו מתחת. למרות החשש גם פה הפגיעה תהיה זמנית, בכל זאת קצב הבניה נפגע, הן בעקבות קריסת הממשלה הקודמת, הן בעקבות האכזבה מתוכנית מחיר למשתכן והן בעקבות משבר הקורונה.

לאחר הפגיעה צפויה עליית מחירים מחודשת בעקבות קצב התחלות בניה נמוך מהרצוי שכבר שנים לא מצליח להדביק את הביקושים. מלבד זאת בחלק מחברות הנדל”ן למגורים חבויים פרויקטים עתידיים של מרחבי “פינוי בינוי” שאינם מקבלים כל ביטוי בהון העצמי. אותם פרוייקטים צפויים לקבל דחיפה משמעותית בעשור הקרוב והן נחשבים לפרויקטים עם שולי רווח משמעותיים שכן מתחמים אלו כוללים מספר רב של דירות, שטחי מסחר וקרקע שניתנת כמעט בחינם.
קרקע היום מרכיבה כ-50% מעלות הבניה באזורי ביקוש בתל אביב, גבעתיים, הרצליה רעננה וכו’ אפילו מעל ל-65%. כאשר היזם מקבל יחס ממוצע של 1-4 במתחמים אלו, זה אומר שיחידת קרקע 1 נוספת כיסתה את עלות הבניה עבור הדיירים והוא מקבל לפחות 2 קרקעות בחינם, אולי קצת פחות בעקבות הוצאות פינוי ושכירות. במקביל היזם מקבל הטבות משמעותיות בשטחי מסחר בתמורה לבניית תשתיות חדשות וכו’.

בשורה התחתונה – ענף הנדל”ן עשוי להציג ביצועים חלשים ברבעונים הקרובים אבל בעוד אתם מתרחקים משוק ההון ומחפשים להשקיע בדירה, יכול להיות שההשקעה בחברות הנדל”ן המקומיות תניב תשואה גבוהה יותר בטווח של כמה שנים.

כתבות נוספות שיכולות לעניין אותך